Elección del préstamo hipotecario

Guía compra vivienda - el préstamo

La formalización del préstamo hipotecario que más le convenga le permitirá financiar la compra de la vivienda que usted ha elegido. También permite establecer plazos mucho más largos, para que así, la devolución del importe solicitado y de los intereses correspondientes, pueda realizarse a través de cuotas más cómodas.

¿Cuánto me puede conceder la entidad bancaria?

Debe valorar dos factores:

• En primer lugar, el valor de tasación de la vivienda. A través de una sociedad de tasación reconocida por la entidad financiera conocerá la valoración del inmueble y, al mismo tiempo, tendrá una referencia para saber si el precio fijado con el vendedor se ajusta a los valores del mercado. Por tanto, la tasación cumple una doble función: por un lado, aumenta la seguridad de la entidad financiera, y por otro, le servirá a usted como criterio orientativo.
• El segundo factor que condicionará el importe a conceder son sus ingresos. Generalmente, las entidades recomiendan que la cuota que se pague al mes no sea superior a un 35% de los ingresos mensuales.
  

Plazo de amortización.

Es el tiempo que se señala en el préstamo para su total devolución. Dada la importancia de la operación, en los préstamos hipotecarios se dispone de un amplio plazo que puede llegar hasta los treinta y cinco años.

Sistemas de amortización.

La mayoría de los préstamos hipotecarios que se ofrecen, se amortizan mediante cuotas mensuales constantes que comprenden capital e intereses (sistema francés). Esto significa que cada cuota que usted pague servirá para cubrir por una parte el capital que usted solicitó y por otra los intereses del préstamo. Cuando el tipo de interés es variable, en el momento en el que se revise el tipo de interés, se recalculará una nueva cuota que se mantendrá constante hasta la próxima revisión.

Tipos de préstamos hipotecarios.

Préstamo Hipotecario a tipo fijo.

El tipo de interés se mantiene fijo durante toda la vida del préstamo, independientemente de la evolución de los tipos de interés en el mercado. Usted pagará cada mes la misma cuota. Normalmente se contrata por un período máximo de 15 años. Para elegir entre préstamos a tipo fijo de diferentes entidades los aspectos que usted debe considerar son:

• El tipo de interés.
• La comisión de apertura.
• La comisión por cancelación anticipada.
• Si la diferencia entre los tipos de interés es escasa, le recomendamos que tenga en cuenta el conjunto de las comisiones.

Préstamo hipotecario a tipo variable.

Normalmente, el tipo de interés que se oferta en un inicio se aplica sólo durante los seis o los primeros doce meses . Para el resto del período, el tipo de interés se revisa en función de un Índice de Referencia (EURIBOR, IRPH, etc.) al que se le suma un diferencial.
Para elegir entre préstamos a interés variable de diferentes entidades los aspectos que usted debe considerar son:

• El índice de Referencia establecido y el diferencial que se le aplica (piense que este tipo de interés se va a aplicar durante gran parte de la vida de su préstamo). 
• Comisión de apertura e interés del primer año. Estos valores deben utilizarse como criterios de decisión si comparamos préstamos con el mismo índice de Referencia y diferencial.
  

Otras características de este tipo de operaciones son las siguientes:

• La cuota que usted pagará varía cada año.
• Normalmente se contrata por un periodo máximo de 30 ó 35 años.
• La comisión por cancelación anticipada es como máximo del 1% (Ley 2/1.994).

Indices de referencia del mercado hipotecario.

Comparar entre Préstamos a interés variable puede resultar más complicado debido a la existencia de diferentes índices de referencia o de revisión. Los más utilizados son:

• Euribor: Media de los tipos de interés de las operaciones realizadas entre los principales bancos que actúan en la Unión Monetaria Europea (UME). Se define como la media simple de los tipos de interés diarios aplicados, entre 64 entidades financieras con gran nivel de negocio, para las operaciones cruzadas al plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios de la zona de la Unión Monetaria.
• Mibor a un año: Media de los tipos de interés de las operaciones a plazo de un año efectuadas durante ese mes en el mercado interbancario de Madrid.
• IRPH de Bancos: Media ponderada de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios para vivienda libre que hayan sido contratados o renovados en ese mes por el conjunto de bancos privados.
• IRPH de Cajas: Igual que el anterior pero referido a las Cajas de Ahorros.
• Rentabilidad Interna de la Deuda Pública: Media semestral del rendimiento en el mercado secundario de Deuda Pública con vencimiento entre dos y seis años.
• Índice Activo CECA: Tipo fijado mensualmente por la Confederación Española de Cajas de Ahorros.
  

¿Cómo se aplican los índices de referencia para revisar el tipo de interés?

Los índices de referencia garantizan al cliente que cuando se revise el interés de su préstamo éste quedará ajustado a los precios del mercado.

A la hora de aplicar estos índices hay que tener en cuenta dos factores.

Uno es lo que se conoce como el redondeo, muchas entidades suelen redondear los decimales de los índices de referencia. Así, por ejemplo, si el euribor está en el 3.60%, éste se redondea al 3.75%.

El otro es la aplicación al índice del llamado margen o diferencial, que no es más que la cantidad que las entidades suman al índice de referencia que se ha tomado como base. Si un cliente tiene contratado un préstamo al euribor más un punto y el euribor está en el 4%, el nuevo tipo de interés del crédito será ese 4% más el punto establecido en el diferencial, es decir, un 5%.

Para comparar dos préstamos con índices distintos tendrá que tener en cuenta el diferencial, sumar ambas cantidades y ver cuál resulta inferior.

Préstamo hipotecario a tipo mixto.

El tipo de interés ofertado inicialmente se aplica de forma fija durante un tiempo pactado: normalmente de 1 a 3 años.

Para el resto del periodo, el tipo de interés se revisa en función de un índice de referencia (EURIBOR, IRPH, etc.) al que se suma un diferencial.

La cuota que usted pagará es fija los primeros años (en función del pacto realizado) y variará anualmente el resto.

Para elegir entre préstamos hipotecarios mixtos de diferentes entidades, los aspectos que usted debe tener en cuenta son:

• El tipo de interés del tramo fijo y el tiempo que durará este tipo
• El índice de Referencia establecido y el diferencial que se le aplica para el resto de años
• La comisión de apertura.
• La comisión por cancelación anticipada.
  En todos los casos como medida para comparar distintos préstamos necesitará conocer el tipo anual equivalente (T.A.E.)